Skip to main content
Prostorová regulace definuje zejména maximální kapacity zástavby. Všechna zastavitelná území jsou rozdělena na stabilizovaná, rozvojová a transformační a nerozvojová území.

Prostorová regulace je definována odlišně pro území stabilizovaná, pro území rozvojová a transformační a pro území nerozvojová. Stabilizovaná území zpravidla nemají určen kód míry využití, transformační a rozvojová území kód míry využití určen mají, nerozvojová území jsou ve výkresu označena speciálním značením (černá šikmá šrafa ve výkresu č. 4 – Plán využití ploch).

Kromě výše uvedených kategorií územní plán v některých lokalitách reguluje i výšku zástavby tím, že určuje území se zákazem výškových staveb a historická jádra bývalých samostatných obcí.

Stabilizovaná území

Ve stabilizovaném území není stanovena míra využití území. Z hlediska limitů rozvoje je možné pouze zachování, dotvoření a rehabilitace stávající urbanistické struktury bez možnosti další rozsáhlé stavební činnosti. Přípustné řešení se v tomto případě stanoví v souladu s charakterem území s přihlédnutím ke stávající urbanistické struktuře a stávajícím hodnotám výškové hladiny uvedeným v Územně analytických podkladech.

Transformační a rozvojová území

V rozvojových a transformačních územích je zpravidla stanovena maximální míra využití území (intenzita zástavby) definovaná kódem míry využití území (platí vždy u ploch OB, OV, SV a SMJ). Ten se skládá z koeficientu podlažních ploch (KPP), který je nepřekročitelný a koeficientu zeleně (KZ), který je stanoven jako minimální. Koeficient podlažních ploch a zeleně se stanoví pro vymezenou plochu záměru (společně řešeného celku).

Pro zachování a dotvoření stávající urbanistické struktury (zejména dodržení uliční čáry, jednotné výšky, měřítka zástavby, převažující formy, proporcí, symetrie apod.) je podmíněně přípustné překročení KPP do hodnoty KPPp (maximálně o jeden stupeň) při splnění stanovených podmínek.

Průměrná podlažnost je informativní a je pomocným údajem ke stanovení koeficientu zeleně. KPP a KZ lze měnit pouze změnou územního plánu. Informativní prvky nejsou pro povolování staveb závazné.

Plocha zeleně je stanovena rozsahem:

  • zeleně na rostlém terénu (včetně variantního zápočtu popínavé zeleně, solitérních, skupinových a liniových stromů v rámci zpevněných ploch) v minimální hodnotě 50 %;
  • ostatní zeleně (zeleň na umělém povrchu – stavební konstrukci, včetně variantního zápočtu popínavé zeleně na rostlém terénu, solitérních, skupinových a liniových stromů v rámci zpevněných ploch).

Formulář pro výpočet zeleně je součástí Přílohy odůvodnění A.

Nerozvojová území

Nerozvojová území jsou vymezena zpravidla v záplavových územích. V nerozvojovém území je možné pouze zachování stávajících staveb bez možnosti další stavební činnosti. U stávajících trvalých staveb, kolaudovaných ke dni nabytí účinnosti vyhlášky, mohou být prováděny stavební úpravy za předpokladu, že nedojde ke zvětšení zastavěné plochy ani objemu stavby. Podmíněně přípustné je umísťování doplňkových staveb a  staveb dopravní a technické infrastruktury za podmínky souladu s limity území.

Na obrázku je uveden příklad stabilizovaného (SV, TVV), rozvojového (OB-A, OB-B) a nerozvojového (VN) území.

Výškové stavby

Výšková stavba je taková stavba, která svou výškou překračuje výškovou hladinu dané lokality nebo relativní výšku 40 m Území se zákazem výškových staveb je stanoveno v optickém kontaktu s Pražskou památkovou rezervací a slouží k ochraně výrazných kulturních hodnot struktury historické zástavby hlavního města Prahy a dochovaného panoramatu jádra města. Hranice zákazu výškových staveb je vymezena ve výkresu č. 4 - Plán využití ploch. Tuto hranici tvoří myšlené rozhraní o šířce 25 m od osy čáry směrem do oblasti 1, v němž je možné posuzovat stavby podle podmínek stanovených pro oblast 2 v případě, kdy hranice výškových staveb vede mimo hranici posuzovaného pozemku. Dále zahrnuje všechny památkové rezervace a zóny a dochovaná historická jádra bývalých samostatných obcí.

Stávající výšková hladina může být v tomto území překročena pouze drobnými výškovými dominantami. Drobná výšková dominanta je část stavby vystupující nad výškovou hladinu okolní zástavby i vlastního objektu, nepřesahující zpravidla výšku dalšího podlaží a nezvyšující významně užitnou plochu objektu. Zdůrazňuje pozici objektu v urbanistické struktuře (např. nároží, zdůraznění vstupu, schodiště apod.).

Uvnitř ochranného pásma památkových rezervací je nutno každou výškovou stavbu posuzovat v územním řízení vždy jednotlivě v místním urbanistickém kontextu zejména vůči vltavské kotlině a vlastnímu historickému jádru, v charakteristických panoramatických pohledech, určených příslušným úřadem památkové péče.

Všechny výškové stavby vně ochranného pásma památkových rezervací musí být vždy posuzovány jednotlivě v místním urbanistickém kontextu s přihlédnutím

k Územně analytickým podkladům hl. m. Prahy a v charakteristických panoramatických pohledech určených příslušným úřadem.

Mapa: ÚAP hl. m. Prahy

Historická jádra

V územním plánu jsou vymezena dochovaná historická jádra bývalých samostatných obcí s cílem chránit jejich urbanistické hodnoty, zejména strukturu veřejných prostranství, výškovou hladinu, podlažnost a střešní krajinu, s přihlédnutím k Územně analytickým podkladům hl. m. Prahy.